Matéria originalmente publicada pelo Portal G1 – São Paulo.  A Lei define o que pode ser construído e funcionar em cada bairro. Veja as principais ideias e como opinar sobre o futuro da cidade. 

 

A Câmara Municipal de São Paulo discute desde 2 de junho o projeto de lei que trata da revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo, a Lei de Zoneamento.  Zoneamento é o conjunto de regras - de parcelamento, uso e ocupação do solo - que define as atividades que podem ser instaladas nos diferentes locais da cidade.

Veja detalhes do projeto e as datas das próximas audiências públicas

Veja os mapas da lei de zoneamento da cidade e por subprefeitura

 

As regras do zoneamento definem por exemplo onde é permitido comércio, indústria e residências e como os imóveis devem ser construídos nos terrenos (lotes) de forma que tenham a melhor relação com a vizinhança.

 

A cidade de São Paulo já tem uma lei de zoneamento, a 13.885, de 2004, mas ela precisa ser revisada para que fique adequada ao Plano Diretor Estratégico (Lei 16.050/2014), que foi revisado em 2014.

 

Na Câmara de São Paulo, o projeto que trata da revisão ainda passará por mais de 40 audiências públicas nos bairros e mais 18 temáticas.  A discussão deve durar até o final de 2015. Se aprovado pelos vereadores e sancionado pelo prefeito, vai vigorar até 2029.

 

O secretário municipal de desenvolvimento urbano, Fernando de Mello Franco, afirmou ao apresentar o projeto que o texto propõe instrumentos que permitem "ir mais a fundo e com mais precisão no exercício da política urbana para São Paulo."

 

Moradores em bairros residenciais reclamam da proposta de instalação de estabelecimentos  comerciais perto de suas casas, como no caso da Rua Estados Unidos, nos Jardins. A nova lei propõe cinco tipologias para esses corredores. A Prefeitura argumenta que essa tipologia é importante para oferecer equilíbrio a esses corredores, atualmente sem vida à noite, para que os pedestres tenham referências a partir dos quais as pessoas se sintam seguras.

 

Vias como Brigadeiro Luis Antônio, Nove de Julho, Rua Colômbia, Avenida Europa, Alameda Gabriel Monteiro da Silva, Avenida Rebouças (um dos lados) e Rua Estados Unidos estão gravadas no mapa da revisão de lei de uso do solo como zonas que permitem a diversificação de usos.

O mesmo ocorre ao longo da Avenida Pacaembu, Tácito de Almeida, parte da Avenida Paulo VI e Rua Desembargador Paulo Passalacqua. Trechos próximoas à Avenida Pacaembu, Rua Itápolis e Praça do Vaticano são demarcados como zonas predominantemente residenciais.

 

O RELATOR PAULO FRANGE

O relator do projeto de lei que trata da revisão do zoneamento, Paulo Frange (PTB), explica que a proposta tipifica zonas corredores, que são zonas comerciais lindeiras (vizinhas)  às zonas residenciais com características peculiares: os prédios não podem ter mais do que 10 metros de altura e não se pode remembrar os lotes. Segundo ele,  um lote comercial é apenas o imóvel que está de frente para a avenida e não pode ser ampliado. Não se pode, por exemplo, comprar o lote residencial para ampliar. Além disso, o uso tem que ser compatível com a vizinhança residencial,  tem de ser não incômodo.

 

Segundo Frange, se comparar os corredores atuais com as zonas anteriores, uma grande parte já existia. Ele diz que eram "zonas de centralidade." O que ocorre agora é que está se classificando algumas outras áreas em que os estabelecimentos já estão instaladas, em que a situação já existe, e que precisavam ser determinados os tipos de uso. Esse é o problema dos corredores com as áreas residenciais.

Frange diz que existe um grupo de moradores das áreas residenciais que não querem o comércio local. Por outro lado, existe um movimento dos que querem ter o comércio de âmbito local. Hoje há uma divisão muito grande disso e novas audiências públicas serão realizadas para debater o assunto.

 

FRANGE EXPLICA OS TIPOS DE CORREDORES NESSAS ÁREAS:

A ZCor1 fala que a atividade comercial é de âmbito local, muito pouco incômoda. Pode ser por exemplo, um bistrô, um salão de cabeleireiro, um consultório médico e qualquer atividade que não ultrapasse cem pessoas.

No caso do ZCor2 são atividades um pouco maiores, em imóveis geralmente com mais de 250 metros quadrados. Nesse caso também não pode ter mais do que 10 metros e a atividade tem de ser compatível com a vizinhança residencial, portanto, não incômoda. E a rua tem de ter uma característica de um pequeno centro local, um subcentro local.

No caso de ZCor3, tem também de ser compatível com a vizinhança residencial no uso. É um pouco mais permissiva, mas não incômoda, e a via tem uma caracteristica de interligação regional. É o caso de avenidas que são maiores e que têm um comércio um pouco maior.

E tem uma zona corredor chamada ZCor-A, que é ambiental, que tem um comércio de âmbito local, com característica de um comércio para região ambiental. Ele tem uso diferenciado com relação ao solo e também não pode construir mais do que 10 metros de altura. Portanto cruza todas as regiões que vão para o extremo da Zona Sul, o extremo Leste onde tem os mananciais.

 

Edifícios-garagem

A ideia é estimular a construção de edifícios-garagem ao redor das estações de trem e metrô na periferia para evitar que automóveis particulares circulem no centro expandido.

 

Menos vagas de garagem

O projeto também propõe reduzir a exigência de vagas de automóveis nos novos empreendimentos e, ao mesmo tempo, exigir o alargamento de calçadas, criação de mais  vagas para guardar bicicletas e estimular vestiários para ciclistas. Está prevista a redução da exigência de número mínimo de vagas de estacionamento nos empreendimentos, em especial, a não exigência de vagas de garagem em usos residenciais.

Cota Ambiental

Outra novidade é a criação de uma cota ambiental que estimula ações como plantio de mais árvores, aumento do reservatório de contenção de água de chuva ou criação de fachada verde. Empreendedores terão de adotar ações mínimas sem as quais não conseguirão o licenciamento e por lado receberão estímulo ao adotarem essas medidas.

 

Uma calculadora pode simular a receita de sustentabilidade para cada empreendimento antes de o projeto ser apresentado à Prefeitura.

 

Segundo Frange, é mecanismo que o município encontrou para mitigar um pouco os impactos no meio ambiente das edificações que são maiores do que 500 metros quadrados, ao serem construídas ou reformadas.

Então, o dono do imóvel tem de construir por exemplo um reservatório para conter água da chuva. Esse tamanho do resevatório é proporcional ao tamanho do terreno. Ou então plantar árvores no fundo ou na frente do terreno. Ou ainda optar por telhado verde.  À medida que vai aumentando a pontuação, ele atende à cota ambiental. Se ultrapassar a cota ambiental, passa a ter desconto na outorga onerosa, que é a taxa que o cidadão paga para ter o direito de construir.

Tamanho máximo de lote

A nova proposta de zoneamento institui dimensões máximas de lotes e quadras. Lotes e glebas com áreas superiores ao limite deverão ser objeto de loteamento, para permitir a abertura de vias, criação de áreas verdes e reserva de áreas para equipamentos sociais. A ideia é impedir a formação de grandes quadras como as formadas por condomínios fechados, por exemplo, que geram descontinuidade do sistema viário e resultam em grandes distâncias a serem percorridas, o que é incompatível com a escala do pedestre e com os preceitos da mobilidade urbana sustentável.

 

Cota de solidariedade

Segundo Frange, os grandes empreendimentos que são construídos na cidade, com tamanho a partir de 20 mil metros quadrados, se obrigam a destinar 10% da área construída para habitação de interesse social (HIS). Essa diferença pode ser compensada em terreno, em habitação de interesse social ou em valor calculado desse empreendimento para depósito no Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb).  Segundo Frange, essa é a primeira vez que a cota de solidariedade é utilizada em São Paulo, mas o mecanismo já funciona em Paris e Nova Iorque.

 

Alterações nas ZEIs

As áreas de Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) definidas pelo Plano Diretor foram resguardadas. Segundo o secretário,  foram feitas algumas pequenas alterações, alguns acréscimos, garantindo terra para produção habitacional de interesse social "cujo déficit é algo muito importante e muito sensível para a cidade de São Paulo."

 

O relator do projeto de lei que trata do zoneamento, Paulo Frange explica que no caso das Zeis, há um grande avanço obtido após a aprovação do Plano Diretor Estratégico em 2014. O Plano Diretor trouxe avanço em relação às leis anteriores porque deixou reservadas no município de São Paulo áreas para população de baixa renda.  "Em 2004, nós tínhamos uma área demarcada de cerca de 9% do território como área destinada para Zeis. A atual lei de zoneamento demarca 13,5% do território e portanto aumenta bem o número de áreas demarcadas. Era pouco mais de 900 perímetros de zonas Zeis e foram para 2,3 mil zonas Zeis demarcadas na cidade."

Segundo Frange, as zonas que São Paulo tinha demarcado como zeis não produziram habitação de interesse social porque a cidade ficou ao longo do tempo sem mecanismos para efetivamente transformar a demarcação em construções de habitação interesse social. O município continuou com déficit habitacional. Agora existe uma ação que envolve nessas Zeis três entes federados: governo federal com Minha Casa Minha Vida, CDHU (municipal) e Cohab (estadual).

 

FRANGE EXPLICA A CLASSIFICAÇÃO DAS ZEIS

Zeis 1,  é o grande espaço da cidade, são áreas ocupadas por população de baixa renda. Inclui favelas e loteamentos irregulares e alguns conjuntos habitacionais que não estão regulares ainda. Hoje no território de São Paulo representa um percentual grande das Zeis, cerca de 129 km² do territorio de São Paulo.

Zeis 2 são áreas vazias e destinadas à produção de habitação de interesse social para atender. 60% do que é produzido será para a população com renda de até 3 salários minimos e 40% para famílias com até seis salários minimos.

Zeis 3 são imóveis ociosos, galpões abandonados, deteriorados, cortiços, em locais onde tem boa oferta de infra-estrutura. Nesses espaços vai se utilizar recursos do Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb)  para poder   atender mais rapidamente nessas regiões. As pessoas vão morar perto de onde tem infra-estrutura, transporte, escola, hospital. São regiões como Brás, Pari e Mooca.

Zeis 4 é uma situação de área vazia, geralmente em áreas de mananciais em que é permitido construir mas com um característica diferente, para reassentamento de famílias. Lá haverá uma ocupação do solo menor dos que nas outras regiões. Só pode usar 50% do solo para manter a permeabilidade e tem de cumprir as leis estaduais específicas das represas Billings e Guarapiranga. As Zeis vão beneficiar pessoas já estão morando nessas áreas. A ideia é fazer com que tenham uma condição digna, mas sem agredir tanto o meio ambiente.

Zeis 5 é uma novidade. Foi criada no Plano Diretor Estratégico pegando imóveis subtilizados para construção de Habitação do Mercado Popular (HMP). Esse tipo de empreendimento é pensado assim: 40% para atender famílias que ganham de 3 a 6 salários mínimos e outros 60%  para atender quem ganha até 10 salários mínimos, sendo que desses últimos  pode-se destinar até 20% para fazer área comercial no térreo, o que produz um diferencial porque coloca no mesmo prédio as três faixas salariais que a Prefeitura quer contemplar e mais a possibilidade de o comércio local ser atendido no próprio terreno, no próprio ambiente onde se constrói a Zeis 5. Geralmente essas áreas estão muito próximas de eixos bem estruturados, próximas de outras Zeis.

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Crescimento nos eixos de transporte público

O Plano Diretor definiu os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, áreas em que se pretende aumentar a oferta de transporte público e moradia, permitindo que mais pessoas morem perto dos grandes sistemas de transporte. O projeto de revisão da lei de uso e ocupação do solo demarca esses eixos como zonas, a Zona de Estruturação Urbana (ZEU) e a Zona de Estruturação Urbana Previsto (ZEUp). "Essa é a grelha estruturante que vai orientar o desenvolvimento de São Paulo para o futuro e melhorar a mobilidade urbana", disse o secretário. 

Qualificação da vida urbana dos bairros

As Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis),  sobretudo as ZEIS 1, são aquelas zonas com presença de favelas ou loteamentos irregulares, já regularizados ou em processo de regularização. A Prefeitura quer garantir a produção de moradia popular nestes lugares e ao mesmo tempo permitir que se transformem em um bairro como qualquer outro da cidade. 

Para isso, serão criadas duas zonas novas: a Zona Mista de Interesse Social (ZMIS) e a Zona de Centralidade em Zeis (ZC-Zeis), onde a Prefeitura vai facilitar o desenvolvimento de usos não residenciais (comércio e serviços), justamente para levar oportunidade de emprego, de comércio, proximidade a essas áreas residenciais tornando cada vez mais um bairro misto. Uma dessas áreas, como exemplo, fica na Cidade Tiradentes, na Zona Leste, para onde mais se precisa levar outros usos que não os residenciais.

Segundo o secretário, uma série de outros regramentos vão estimular a urbanidade da cidade, na forma de incentivos, condicionantes ou loteamento. Esses regramentos, além de incidir sobre o tamanho máximo do lote, também vão prever obrigações ou incentivos para fruição pública, alargamento de calçada, doação de área livre e doação de área institucional.

Esses itens  já estavam previstos como incentivos no Plano Diretor e vão valer não apenas para os eixos de transformação, mas para toda a cidade, garantindo uma maior permeabilidade, urbanidade, qualidade dos passeios, das calçadas e do espaço público.

 

Promover o desenvolvimento econômico da cidade

Uma série de regras vão simplificar a regularização e a disseminação de oportunidades por toda a cidade sobretudo para aquelas atividades de baixo risco econômico que vão a partir de então ter processos facilitados.

 

A Prefeitura vai distinguir, por exemplo,  o alvará de regularização da edificação do alvará de funcionamento. Segundo o secretário, é o dono do imóvel o responsável pela regularização da edificação e o inquilino que está alugando para um pequeno comércio, uma pequena atividade de serviços, não tem necessariamente responsabilidade pela recuperação.

 

"Isso vai agilizar os processos, vai dar muito mais garantia para aqueles que justamente querem disseminar essas atividades por toda a cidade e vai beneficiar sobretudo a periferia onde acontecem os maiores problemas de regularização das atividades  e com isso a gente espera inclusive promover que essas atividades se incrementem e se fortaleçam", disse o secretário.

Garantir zonas industriais e zonas de desenvolvimento econômico

Perto da Avenida Jacu-Pêssego, na Zona Leste, um grande distrito industrial está sendo garantido para que não venha a ser substituído pelo mercado imobiliário. É um exemplo do que a Prefeitura quer fazer para garantir territórios produtivos na cidade, a permanência de manufaturas e empresas de serviços como centrais de triagem e logística.

Segundo o secretário, essas reservas são relacionadas aos eixos de mobilidade como trem e rodovias. "Praticamente 90% está inserida na macroárea de estruturação metropolitana que é nada mais nada menos do que o Arco do Futuro e  que portanto reforça a construção dessa política que vem sendo feita  e que é muito importante para difusão das oportunidades por toda a cidade", afirmou.

 

Simplificação da lei

Uma série de elementos foram resumidos, simplificados, para ter impacto positivo na vida do cidadão que tem inúmeros interesses, vários processos de licenciamento, de autorizações de construções, de reforma na cidade, de abertura de empresas. Foi consolidado todo um conjunto de leis que versam hoje sobre a disciplina de parcelamento do solo. Foi proposta a revogação de 51 leis e transformado o zoneamento atual de 629 artigos para 156 artigos", complementou.

Preservação do patrimônio cultural

Mata Atlântica, ao Sul, em Marsilac, Cantareira, ao Norte, o Centro, entendido como território cultural, alguns bairros da Companhia City no seu valor de tombamento histórico e morfológico paisagístico. Esse é o conjunto de zonas em que isso está sendo garantido e que é muito importante também para o desenvolvimento da cidade.

 

As zonas foram agrupadas em três tipos de território:

1) Territórios de transformação, onde a Prefeitura quer induzir a transformação da cidade. De acordo com o Plano Diretor, essa transformação prioritária vai se dar em torno dos eixos de oferta de transporte público coletivo. A Prefeitura transcreveu todos os eixos de estruturação urbana do Plano Diretor em um conjunto de zonas chamadas Zonas de Estruturação Urbana, que significam algo em torno de 18% de toda a área da cidade. São formados pelas zonas ZEU, ZEUP, ZEM e ZEMP.

2)Territórios de qualificação: se os territórios de transformação citados acima são um local privilegiado de transformação, o restante da cidade pode ser entendido como conjunto de zonas para qualificação, " uma reivindicação de grande parte da população, dos movimentos de moradia, dos movimentos de bairro", de acordo com o secretário. São áreas em que se busca a manutenção dos usos não residenciais existentes, o estímulo a atividades produtivas e atração de mais moradores. São formados pelas zonas ZOE, ZPI, ZDE, ZEIS, ZM, ZCOR e ZC.

3)Territórios de preservação: a  Prefeitura agrupou nesta categoria todas as zonas que dizem respeito à preservação, ambiental, paisagística, cultural, histórica e da memória da cidade. São formados pelas zonas ZEPEC, ZEP, ZEPAM, ZPDS, ZER e ZPR.

Esse "conjunto de conjunto" de zonas, segundo o secretário, faz uma imagem sintética da cidade: os lugares onde se transforma o tecido maior da cidade,  que são os bairros onde as pessoas vivem,  e os lugares onde se preserva com maior intensidade.

 

Essas três grandes grupos de zonas se traduzem em um conjunto de zonas menores buscam indicar o planejamento ou as regras para cada território da cidade, cada bairro, dentro das suas especificidades.

Veja classificação das zonas

ZEU - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana

ZEUa - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Ambiental

ZEUP - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto

ZEUPa - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto Ambiental

ZEM - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana

ZEMP - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana Previsto

ZC - Zona Centralidade

ZCa - Zona Centralidade Ambiental

ZC-ZEIS - Zona Centralidade lindeira à ZEIS

ZCOR-1 - Zona Corredor 1

ZCOR-2 - Zona Corredor 2

ZCOR-3 - Zona Corredor 3

ZCORa - Zona Corredor Ambiental

ZM - Zona Mista

ZMa - Zona Mista Ambiental

ZMIS - Zona Mista de Interesse Social

ZMISa - Zona Mista de Interesse Social Ambiental

ZEIS-1 - Zona Especial de Interesse Social 1

ZEIS-2 - Zona Especial de Interesse Social 2

ZEIS-3 - Zona Especial de Interesse Social 3

ZEIS-4 - Zona Especial de Interesse Social 4

ZEIS-5 - Zona Especial de Interesse Social 5

ZED-1 - Zona de Desenvolvimento Econômico 1

ZED-2 - Zona de Desenvolvimento Econômico 2

ZPI-1 - Zona Predominantemente Industrial 1

ZPI-2 - Zona Predominantemente Industrial 2

ZOE - Zona de Ocupação Especial

ZPR - Zona Predominantemente Residencial

ZER-1 - Zona Exclusivamente Residencial 1

ZER-2 - Zona Exclusivamente Residencial 2

ZERa - Zona Exclusivamente Residencial Ambiental

ZPDS - Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável

ZPDSr - Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável da Zona Rural

ZEPAM - Zona Especial de Preservação Ambiental

ZEP - Zona Especial de Preservação

ZEPEC - Zona Especial de Preservação Cultural

 

 

MATERIA ORIGINAL DO PORTAL G1: (Do G1 São Paulo - 06/07/2015 19h33 - Atualizado em 03/09/2015 12h24).
http://g1.globo.com/sao-paulo/noticia/2015/07/entenda-proposta-de-revisao-da-lei-de-zoneamento-em-sao-paulo.html